Wohnpolitik in Innsbruck – Zwischen Potentialräumen und Totalversagen

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In seiner Septemberausgabe unter dem Titel „Theorie und Praxis“ geht das Stadtmagazin 6020 hart ins Gericht mit der bisherigen Erfüllung der Wahlversprechen aller Parteien zum Thema Wohnen. Mit Recht. Ausnahmslos alle Regierungsparteien wollten bezahlbaren Wohnraum schaffen und bis dato wird nur über die bereits vom Land vergebenen Vorbehaltsflächen gestritten, zu denen es am 17. September einen Sondergemeinderat geben soll. Für die Innsbrucker*in könnte also der Eindruck entstehen, dass der Gemeinderat nur darüber debattiert, für welches Großprojekt als nächstes die Kohle zum Fenster rausgeworfen werden soll. Die Wut angesichts des immer teurer werdenden Wohnraums – 17€ am freien Wohnungsmarkt! – ist verständlich, unterscheidet sich nämlich Wohnen als politisches Thema von anderen. Während diverser Wahlkämpfe haben preiswerte Mieten Hochkonjunktur und das Trigger-Word „leistbares Wohnen“ wird nur allzu inflationär von jeder Partei in den Mund genommen, weil es ja den Menschen „unter den Nägeln brennt“. In einer Legislaturperiode dann werden genau diese Sorgen von den etablierten Parteien vergessen. Der Sondergemeinderat zu den Vorbehaltsflächen ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, dem ALI zustimmen wird – davon ist auszugehen – die Maßnahmen gehen aber nicht weit genug. Unsere Message daher: eine bessere Wohnpolitik, die wirklich Abhilfe schafft, ist möglich.

Mit den Vorbehaltsflächen wird nämlich einfach eine Maßnahme der Landesregierung mehr oder weniger umgesetzt – dabei zeigt sich wenig Eigeninitiative seitens der etablierten Kommunalpolitik. Und da eine politische Initiative ohne ausreichende Analyse dann doch etwas random ist, wollen wir zentrale Fragen beantworten, die bei einer revolutionären Wohnpolitik eigentlich erst einmal gestellt werden müssen.

Warum zahlen die Innsbrucker*innen so viel fürs Wohnen?

Wohnen ist eine Ware, dadurch wird eine Wohnung – Miete oder Kauf – auf dem „freien“ Markt angeboten. Laut gängiger neoklassischer-neoliberaler Wirtschaftstheorie regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Es kommt durch die beiden Agent*innen am Markt – Käufer*innen und Verkäufer*innen – zu einem Gleichgewicht, wenn Angebot und Nachfrage gleich groß sind. Noch besser: auf dem freien Wohnungsmarkt sind alle gleichgestellt; einzig die blanke Geldsumme entscheidet. Dabei ist der „freie“ Markt gar nicht so frei – ein marktreligiöser Irrglaube also.

Ob ich auf dem freien Markt teilnehmen darf, hängt von meiner Geldbörse ab. Wer nicht die nötige Kaufkraft mitbringt, der bleibt außerhalb der Märkte, kann das Treiben auf dem Markt als Zaungast beobachten. Die „Freiheit“ besteht darin, nicht durch ein persönliches Merkmal wie Hautfarbe, Geschlecht oder Sexualität ausgegrenzt, sondern einfach durch Strukturen ausgeschlossen zu werden. Man ist also aufgrund von Strukturen obdachlos oder lebt in einer Substandardwohnung. Und wir alle kennen ja die persönlichen Geschichten von Leuten, die trotz Vollzeitarbeit im Obdachlosenheim untergebracht sind. Gehört man aber zu den Glücklichen, die Zugang zum Markt haben, ist man den Preisen unterworfen, die private Investor*innen und Großunternehmer*innen vorgeben. Die Nachfrage kontrolliert den Preis also kaum.

Angebotseitig bedeutet das: Wer viel Besitz hat – und damit viel Macht – kontrolliert die Preise. Aber wie? Wer eine Wohnung kauft und diese zur Miete freigibt, investiert in Realkapital, das durch die Miete neues Kapital – nämlich Finanzkapital – abwirft. Irgendwann wird sich also die gekaufte Wohnung durch die Vermietung rechnen oder als kleiner Besitzer/ kleine Besitzerin bezieht man sie später einmal selbst. Oder gibt sie der Enkelin. Durch Anlegerwohnungen und andere lukrative Finanzprodukte wird aber eine Wohnung auch zum Spekulationsobjekt. An der Börse gibt es nun allerlei Finanzwetten. So ist es möglich, auf steigende Wohnungspreise zu spekulieren; steigen sie (weil man die hunderten Wohnungen, die man besitzt mit einem satteren Mietzins als üblich versieht), erhält die Anleger*in Gewinn, ohne je einen Mietvertrag aufgesetzt zu haben. Das Paradoxe daran: eine leerstehende Wohnung wirft genau durch den Umstand, dass sie leer steht, Gewinn ab. Für Immobilienbesitzer*innen ist es also durchwegs positiv zu warten, bis sie Gewinn mit ihren Wetten gemacht haben und dann erst Leute mit der neuen erhöhten Miete einziehen zu lassen, die sie selber nach oben getrieben haben. Gängige Praxis ist es, einen nur auf Dauer befristeten Mietvertrag aufzusetzen, um noch weiter spekulieren zu können. 2016 kauften Jargonannt Partners, ihres Zeichens ein Luxemburger Real Estate Investorenunternehmen, 770 Wohnungen in Innsbruck, befristeten die Mietverträge und bauten nachher um. Resultat: Die Wohnungen werden teurer. Und natürlich satte Gewinne für JP durch höhere Mieten, Finanzspekulation und Zinserträge. JP sind nicht die einzigen in Innsbruck. Ganze Häuserzeilen gehören mittlerweile Südtiroler Firmen, die auch fleißig die Grundbücher durchforsten, um neues Betongold zu erstehen.

Wer also eine kleine Wohnung besitzt, bestimmt auch nicht den Preis, also genau so wenig wie die Käufer*in und ist dem Zwang des freien Marktes unterworfen. Private Investor*innen verdienen sich so einen goldenen Vorschlaghammer, durch den sie bezahlbaren Wohnraum in Innsbruck regelrecht einreißen. Die Stadt selbst profitiert auch durch Steuereinnahmen in Form der Kommunalsteuer durch neue Arbeitsplätze für die Renovierungen. Sozialen Wohnbau hat Innsbruck dabei selten aber selbst in die Hand genommen.

Klingt einfach! Gibt es noch weitere Preistreiberinnen?

Preisspekulation ist nicht die einzige Preistreiberin. Auch kommt es in einer Stadt darauf an, wie attraktiv sie ist und ob sie Großevents anzieht – Kitzbühel am Hahnenkamm ist sicher nicht wegen des Senders am Berg oder gar wegen der Lage am Schwarzsee so teuer. In Innsbruck könnte die Rad-WM neue Investoren anziehen und auch AirBnb kann durch Kurzvermietungen Preise in die Höhe treiben.

Wie schlimm kann das also werden? Gibt es ein Worst-Case-Szenario?

Eines der drastischsten Beispiele für misslungene Wohnpolitik ist vermutlich Hong Kong mit Mietpreisen von ca. 85€/m². Die ehemals britische Kolonie war weltweit 8 Jahre in der Folge jene Stadt mit den höchsten Mieten bezogen auf das Jahreseinkommen. Während in Innsbruck gut ein Drittel bis die Hälfte des monatlichen Verdienstes für die Miete abgedrückt werden muss, ist es in Hong Kong unmöglich, eine Wohnung zu erschwingen, denn diese kostet für die Miete das 19.8-fache der durchschnittlichen Jahreseinnahmen. Mit anderen Worten: Ein Innsbrucker Haushalt, der vielleicht 50.000€ im Jahr verdient, müsste 900.000€ für die Miete aufwenden. Als Lösung in Hong Kong sind so genannte „Cage Appartments“ gang und gäbe. Diese sind in etwa so groß wie ein Autostellplatz, also zwischen 7 bis 13 Quadratmeter, kosten aber wie eine durchschnittliche Wohnung in Österreich. Schuld an dieser fatalen Politik ist nicht etwa eine fehlgelaufene Verdichtung, sondern schlichtweg die Tatsache, dass die Stadtregierung Freiflächen kaum bebaut, sondern sie an Investor*innen vergibt. Meist für viel Geld.

Gibt es Best-Pratice-Beispiele?

Es gibt im Gegensatz zu Hong Kong durchwegs Städte, von denen Innsbruck in Sachen Wohnpolitik etwas lernen kann. Barcelona ist zum Beispiel durch die neue Bürgermeisterin, Ada Colau, zum Spekulantenschreck avanciert. In der Wohnpolitik steht Barcelona en Comú (Ada Colau ist von dieser linken Bewegung) nicht nur auf der Seite der Schwachen, sondern kämpft mit harten Bandagen gegen die großen Immobilienspekulanten. Gegenwärtig wird außerdem gegen illegale Touristenapartments vorgegangen, von denen es etwa 6.000 geben soll. Derartige Unterkünfte werden dem legalen Wohnungsmarkt entzogen, verknappen das Angebot und treiben die Mieten in die Höhe. So verhängte das Rathaus vergangenen November Sanktionen von je 600.000 Euro gegen die Plattformen Airbnb und Homeaway. Zudem sind Inspektoren beauftragt, illegale Apartments ausfindig zu machen. Im Laufe der nächsten zehn Jahre sollen zudem mehr als 18.500 Sozialwohnungen gebaut werden.

Ein Blick über die Grenze nach Zürich lohnt sich ebenso. Dort wurde im Jahr 2010 eine Volksinitiative angenommen, die die Bezahlbarkeit von Miete zum politischen Ziel erklärte: Für einen Großteil der Haushalte soll die Netto-Miete in Zukunft nicht mehr als ein Viertel des Brutto-Haushaltseinkommens der Bewohner betragen. Wie soll dieses Ziel erreicht werden? Erstens werden Liegenschaften der Stadt nicht mehr an private Investoren veräußert, um den Bestand vor Spekulation zu schützen. Außerdem wurde beschlossen, dass der Anteil des gemeinnützigen Wohnraumbestandes auf ein Drittel aller Wohnungen ansteigen muss. Um dies zu gewährleisten, wurde, drittens, im vergangenen Jahr ein Fonds eingerichtet, aus dem Unternehmen immer wieder zinsgünstige Kredite für den sozialen Wohnungsbau abrufen können. Zahlen die Bauunternehmen das Geld zurück, fließt es zweckgebunden wieder in den Fonds. So entsteht eine ständige subventionierte Kasse, die immer wieder für den Bau von neuen Wohnungen genutzt wird, sodass der Anteil von gemeinnützigem Wohnraum kontinuierlich wächst.

Was müsste eine fortschrittliche Wohnpolitik in Innsbruck tun?

Frei nach der Initiative „Mehr Staat, weniger privat“ müsste die Stadt Innsbruck bezahlbaren Wohnraum schaffen, und zwar durch sozialen Wohnbau und nicht durch irgendwelche Mogelpackungen à la Zeughaus-Areal (ALI berichtete). Städtischer Baugrund darf nicht an Privatinvestor*innen verkauft werden, es ist ein Leerstand- und Zweckentfremdungsgesetz ähnlich wie in Barcelona zu prüfen. Die 3000 leerstehenden Wohnungen, wovon 1000 in der Hand der Stadt sind, könnten leicht an Personen vergeben werden, die seit Ewigkeiten auf eine Stadtwohnung warten. Klar muss sein, dass auch nationale Trends einen Einfluss aufs Wohnen haben, da ist Aufbegehren und Farbebekennen angesagt. Der Schwarz-Blaue Bundestrend wird Wohnen wahrscheinlich teurer machen. Innsbruck muss also dagegen halten. Das Ziel muss es insgesamt sein, bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen sowie Wohnen als Menschenrecht zu sehen. Einfach nur Landesforderungen umzusetzen, ist einfalls-, ideen- und mutlos. Die Politik muss einfach nur mutig genug sein, den Markt zu regulieren, anstatt sich von ihm regulieren zu lassen. Eine Politik, die vor den Mächtigen kuscht, hat ohnehin schon versagt.

Autor: Thomas Hörl